一、一般原则
(一)协议原则
《婚姻法》第三十九条规定,离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》(法释〔2003〕19号,以下简称《婚姻法解释二》)第二十条规定,双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:
1.双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;
2.一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
3.双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。
(二)均等原则
根据《最高人民法院印发〈关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见〉的通知》(法发〔1993〕32号,以下简称《财产分割意见》)第8条规定,夫妻共同财产,原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况,具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品,一般归个人所有。
二、具体处理
(一)父母出资
1.婚前
《婚姻法解释二》第二十二条规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。
根据《婚姻法》第十七条和第十八条规定,婚姻存续期间取得的赠与财产除赠与合同确定只归夫或妻一方的财产外,属于夫妻共有财产。
2.婚后
《婚姻法解释二》第二十二条规定,当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(法释〔2011〕18号,以下简称《婚姻法解释三》)第七条规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。
(二)购买房产
1.支付首付
《婚姻法解释三》第十条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
2.参加房改
《婚姻法解释三》第十二条规定,婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。
3.婚前承租
《婚姻法解释二》第十九条规定,由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。
(三)房产赠与
《婚姻法解释二》第六条规定,婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
根据《合同法》第一百八十六条规定,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。
另外,根据《财产分割意见》第19条规定,借婚姻关系索取的财物,离婚时,如结婚时间不长,或者因索要财物造成对方生活困难的,可酌情返还。对取得财物的性质是索取还是赠与难以认定的,可按赠与处理。《婚姻法解释二》第十条规定,当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的,如果查明属于以下情形,人民法院应当予以支持:
1.双方未办理结婚登记手续的;
2.双方办理结婚登记手续但确未共同生活的;
3.婚前给付并导致给付人生活困难的。
适用前款第2、3项的规定,应当以双方离婚为条件。
(四)产权未定
《婚姻法解释二》第二十一条规定,离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。
(五)擅自转让
《婚姻法解释三》第十一条规定,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
(六)公房处理
1.双方有权
《最高人民法院印发〈关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答〉的通知》(法发〔1996〕4号,以下简称《公房解答》)第二条规定,夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚后,双方均可承租:
(1)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;
(2)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;
(3)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;
(4)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;
(5)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;
(6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;
(7)一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;
(8)婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;
(9)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
对夫妻双方均可承租的公房,应依照下列原则予以处理:
(1)照顾抚养子女的一方;
(2)男女双方在同等条件下,照顾女方;
(3)照顾残疾或生活困难的一方;
(4)照顾无过错一方。(《公房解答》第三条)
对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的,承租方对另一方可给予适当的经济补偿。
夫妻双方均可承租的公房,如其面积较大能够隔开分室居住使用的,可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的,可予准许。(《公房解答》第四条)
2.一方有权
《公房解答》第六条、第七条规定,离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的,人民法院可调解或判决其暂时居住,暂住期限一般不超过两年。暂住期间,暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。
离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租,另行租房经济上确有困难的,如承租公房一方有负担能力,应给予一次性经济帮助。
3.部分产权
《公房解答》第九条、第十条规定,对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋,人民法院可参照上述有关解答,予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方,一般应按所得房屋产权的比例,依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价,给予对方一半价值的补偿。
对夫妻双方均争房屋“部分产权”的,如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同,可采取竞价方式解决。
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